Vastgoed
Op basis van Nederlandse witwas-jurisprudentie zijn in 2024 zijn witwas-typologieën vastgesteld in het kader van buitenlandse rechtspersonen en vastgoed. Legitieme bronnen voor due diligence vindt u op de Real Estate-OSINT-pagina.
Vastgoed binnen de WWFT
De Wwft is van toepassing op drie categorieën van instellingen: banken, andere financiële ondernemingen en beroepsgroepen. Als betaaldienstverleners beschikken banken over gedegen kennis van de indicatoren die kunnen wijzen op witwassen, en dragen zij daarmee een aanzienlijke verantwoordelijkheid op het gebied van Customer Due Diligence (CDD). Naast banken spelen ook andere financiële instellingen, zoals vastgoedfinancieringsmaatschappijen, een belangrijke rol in de bestrijding van witwassen via vastgoedtransacties.
Voor de beroepsgroepen makelaars, bemiddelaars, taxateurs van onroerende zaken, en exploitanten van pandhuizen zijn afzonderlijke leidraden en risicomatrixen opgesteld. Deze richtlijnen bieden specifieke handvatten voor het identificeren en mitigeren van witwasrisico’s binnen deze sectoren.
De leidraad dient te worden geraadpleegd in samenhang met de algemene leidraad. Bij het gebruik van de risicomatrix wordt van ondernemingen verwacht dat zij bekend zijn met de inhoud van de bijbehorende leidraad. Deze kennis is essentieel om mogelijke witwasrisico’s tijdig te herkennen en adequaat te adresseren.
Een andere aangewezen beroepsgroep die in het bijzonder betrokken is bij vastgoedtransacties, betreft advocaten. Dit geldt met name wanneer zij advies verstrekken of juridische bijstand verlenen bij de aan- of verkoop van registergoederen, bij het vestigen van een recht van hypotheek, of wanneer zij optreden namens en voor rekening van een cliënt in het kader van een vastgoedtransactie.
Indicatoren en methoden
De vastgoedsector vormt reeds lange tijd een cruciale sector voor criminelen om opbrengsten uit illegale activiteiten te verhullen. Een van de oudste en meest toegepaste methoden is het manipuleren van vastgoedprijzen om onderlinge criminele vorderingen te vereffenen. Daarnaast vertoont de vastgoedmarkt specifieke kenmerken die deze bijzonder geschikt maken voor dergelijke praktijken. Dit betreft onder andere de relatief grote geldbedragen die betrokken zijn bij vastgoedtransacties, de verwachte waardevermeerdering op de lange termijn, en de mogelijkheden om de eigendomsstructuur van vastgoed te maskeren. Op deze pagina worden verschillende witwasmethoden binnen de vastgoedsector beschreven, evenals de indicaties die kunnen wijzen op een verhoogd risico op witwassen.
Ongebruikelijke partijen
• Betrokkenheid van een niet-professionele partij is atypisch (bij grote transacties of hoge risico’s)
• Een partij hoort tot het sociale netwerk van een crimineel
• Niet-transparante eigendom van een rechtspersoon
Ongebruikelijk bezit
• Niet-transparante eigendom
• Te laag inkomen ten opzichte van de koopsom
• Personen (of hun partners) met een criminele achtergrond
• Persoon hoort tot het sociale netwerk van een crimineel
• (Rechts)personen met een snelgroeiende vastgoedportefeuille
Ongebruikelijke transacties
• Ongebruikelijke koopsommen (bijv. vergeleken met eerdere koopsommen, vraagprijs of marktwaarde)
• Ongebruikelijke transactieresultaten (hoge winsten gedurende korte periode van eigendom)
Ongebruikelijke financiering
• Ongebruikelijke herkomst van het geld
• Ongebruikelijke financier
• Ongebruikelijke gefinancierde
• Ongebruikelijke financieringsovereenkomst
• Ongebruikelijk financieringsresultaat
Ongebruikelijke gebruiker van het vastgoed
• Te laag inkomen vergeleken met de marktwaarde of huur
• Personen (of hun partners) met een criminele achtergrond
Ongebruikelijke verklaringen
• Hoogst onwaarschijnlijke, niet verifieerbare of niet-gedocumenteerde verklaringen
De aankoop
De aankoop van vastgoed door criminelen verloopt vaak volgens een specifieke werkwijze. Hierbij wordt een deel van de koopsom buiten de officiële transactie gehouden en onderhands voldaan met crimineel verkregen middelen. Dit bedrag wordt niet vermeld in de officiële koopakte. Bij de latere verkoop van het pand wordt een ogenschijnlijk legitieme vermogenswinst gerealiseerd, terwijl het vastgoed in werkelijkheid is aangeschaft met illegaal verkregen geld.
In situaties waarin de volledige koopsom met crimineel geld wordt betaald, wordt doorgaans gebruikgemaakt van een buitenlandse rechtspersoon. Deze constructie biedt de mogelijkheid om zowel de herkomst van de financiële middelen als de identiteit van de uiteindelijke gerechtigde tot het vastgoed, veelal de crimineel zelf te verhullen.
Financiering
Een van de meest bekende witwasmethoden binnen financieringsconstructies is de zogenoemde loan-back-constructie. Bij deze methode leent een crimineel zijn eigen crimineel verkregen middelen formeel aan zichzelf terug via een financieringsovereenkomst. In essentie betreft het een leningovereenkomst tussen twee partijen die ogenschijnlijk onafhankelijk van elkaar opereren.
Als geldverstrekker wordt vaak een buitenlandse entiteit opgevoerd, zoals een ‘bevriende relatie’, ‘familie in het buitenland’, of een buitenlandse rechtspersoon. In werkelijkheid zijn de geldverstrekker en de geldnemer één en dezelfde persoon, waardoor de herkomst van het geld wordt verhuld en het vermogen een schijnbaar legitieme herkomst krijgt.
Verbouwingen
Vastgoed kan worden verbouwd waarbij de kosten voor de renovatie of aanpassingen worden voldaan met illegaal verkregen financiële middelen. Bij de latere verkoop van het pand wordt een ogenschijnlijke waardestijging gerealiseerd, die volledig of gedeeltelijk het directe gevolg is van de door crimineel gefinancierde verbouwing. Hierdoor wordt het illegale vermogen in de verkoopopbrengst geïntegreerd en lijkt het afkomstig uit legitieme waardevermeerdering.
Verkoop
De verkoop van een vastgoedobject aan een offshore-vennootschap tegen een aanzienlijk hogere prijs dan de marktwaarde resulteert in een ogenschijnlijk legitieme waardestijging. Een vergelijkbaar effect wordt bereikt bij de verkoop van een vastgoedobject aan een derde partij tegen een eveneens sterk bovenmatige prijs.
In het geval van een offshore-vennootschap kan de transactie worden gefinancierd met crimineel verkregen middelen. Bij verkoop aan een derde partij kan de koper, buiten de officiële koopakte om, worden gecompenseerd door de verkoper met crimineel verkregen gelden. In beide situaties wordt de illegale herkomst van de middelen verhuld en lijkt de waardevermeerdering van het vastgoed legitiem.
Niet-Transparante Eigendom
Criminelen trachten vaak hun eigendom, financiële middelen of de herkomst van het geld dat wordt gebruikt voor de aankoop van vastgoed, zorgvuldig te verhullen. Hierbij worden verschillende methoden toegepast, waaronder:
Gebruik van stromannen: Een familielid, partner of buitenlandse rechtspersoon, vaak gevestigd in een offshorejurisdictie, wordt ingezet om het vastgoed als juridisch eigenaar op hun naam te registreren. Hierdoor kan de crimineel anoniem blijven en zijn betrokkenheid verhullen.
Derdengeldrekeningen en buitenlandse structuren: Het gebruik van derdengeldrekeningen of bankrekeningen op naam van buitenlandse rechtspersonen of trusts is een veelvoorkomende methode. Vaak worden dergelijke structuren beheerd door zakelijke dienstverleners, zoals belastingadviseurs, advocaten of trustkantoren, om de herkomst van de financiële middelen die worden ingezet voor de vastgoedtransactie te camoufleren.